Was ist die Spekulationsfrist?
Wer eine privat gehaltene Immobilie verkauft, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Maßgeblich ist die sogenannte Spekulationsfrist – im Steuerrecht heißt der Vorgang „privates Veräußerungsgeschäft“ (§ 23 Einkommensteuergesetz).
Die Grundregel ist einfach: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Verkaufen Sie früher, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Die Frist gilt für Häuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke gleichermaßen.
So wird die Zehn-Jahres-Frist berechnet
Entscheidend sind die Daten der notariellen Kaufverträge – nicht der Tag der Grundbucheintragung und nicht die Schlüsselübergabe.
Sie haben Ihre Wohnung am 15. Mai 2017 notariell gekauft. Ein Verkaufsvertrag, der nach dem 15. Mai 2027 unterschrieben wird, fällt nicht mehr unter die Spekulationsfrist.
Die wichtigste Ausnahme: selbst bewohnte Immobilien
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben – in einer von zwei Varianten:
Variante 1
Sie haben die Immobilie die gesamte Zeit zwischen Kauf und Verkauf selbst bewohnt.
Variante 2
Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt.
Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt: Es müssen keine vollen drei Jahre sein. Es genügt, wenn Sie im Verkaufsjahr und im Vorvorjahr zumindest zeitweise und im Jahr dazwischen durchgehend selbst dort gewohnt haben.
Eine vermietete Wohnung zählt nicht als selbst bewohnt – auch nicht teilweise. Für einen vermieteten Teil gilt weiterhin die Zehn-Jahres-Frist.
Erbschaft und Schenkung: Die Frist läuft weiter
Haben Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, beginnt die Frist nicht neu. Sie übernehmen den ursprünglichen Kaufzeitpunkt des Erblassers bzw. Schenkers.
Hat Ihre Mutter das Haus zum Beispiel vor 20 Jahren gekauft, können Sie es als Erbe sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie es erst vor vier Jahren erworben, läuft für Sie die Restfrist von sechs Jahren – es sei denn, eine der Eigennutzungs-Ausnahmen greift. Mehr zum Verkauf geerbter Häuser lesen Sie auf unserer Seite zur Erbengemeinschaft.
Wie der steuerpflichtige Gewinn ermittelt wird
Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern nur der Gewinn. Vereinfacht gilt:
Bei vermieteten Immobilien wird oft ein Punkt übersehen: Die Abschreibungen (AfA), die Sie in den Vorjahren geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten – und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn.
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben nur steuerfrei, wenn sie insgesamt unter der Freigrenze von 1.000 Euro im Jahr liegen.
Vorsicht bei mehreren Verkäufen
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, die er nicht lange gehalten hat, kann vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden (die sogenannte Drei-Objekt-Grenze). Dann fällt unter Umständen Gewerbesteuer an – und die Zehn-Jahres-Frist hilft nicht mehr.
Wenn Sie mehrere Objekte verkaufen möchten, stimmen Sie das vorher mit Ihrem Steuerberater ab.
Warten oder jetzt verkaufen?
Ob sich Warten lohnt, hängt nicht nur von der Steuer ab. Preisentwicklung, Zinsen, Ihre persönliche Situation und laufende Kosten spielen ebenso eine Rolle. Manchmal ist ein Verkauf vor Fristende trotz Steuer die bessere Entscheidung – manchmal lohnt es, wenige Monate abzuwarten.
Eine realistische Bewertung Ihrer Immobilie ist die Grundlage, um das durchzurechnen. Wir unterstützen Sie bei Wert, Zeitpunkt und Ablauf des Verkaufs – in Schwäbisch Hall, Stuttgart und der ganzen Region.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Steuerliche Fragen zu Ihrem konkreten Fall klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
