Der Kaufvertrag ist unterschrieben – doch bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist noch einige Wochen. Wir zeigen den Ablauf Schritt für Schritt und was passiert, wenn Käufer oder Verkäufer abspringen.
Das Wichtigste in Kürze:
- Mit der Beurkundung ist der Kaufvertrag bindend – ein einfaches Zurücktreten gibt es nicht.
- Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer schon vor der Zahlung ab.
- Gezahlt wird erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars.
- Gegenüber dem Notar haften in der Regel beide Vertragsparteien für die Kosten.
Mit der Unterschrift ist der Vertrag verbindlich
Mit der Beurkundung beim Notar ist der Kaufvertrag wirksam geschlossen. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Umschreibung im Grundbuch – und die steht am Ende einer Reihe von Schritten, die der Notar für beide Seiten koordiniert. Diese Phase dauert häufig mehrere Wochen bis wenige Monate, je nach Grundbuchamt, Finanzierung und benötigten Unterlagen.
Wie Sie Fehler schon vor und beim Termin vermeiden, lesen Sie in unserem Beitrag Notartermin beim Immobilienverkauf: Fehler vermeiden. Hier geht es um alles, was danach kommt.
Der Ablauf nach dem Notartermin in sechs Schritten
Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Der Notar beantragt kurz nach der Beurkundung eine Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Anspruch des Käufers: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen oder neu belasten. Wie schnell sie eingetragen wird, hängt vom Grundbuchamt ab.
Genehmigungen und Unterlagen
Der Notar holt ein, was für die Abwicklung nötig ist – zum Beispiel die Erklärung der Gemeinde, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt, die Löschungsbewilligung der Bank für alte Grundschulden oder bei Eigentumswohnungen gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters.
Fälligkeitsmitteilung
Liegen alle Voraussetzungen vor, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst jetzt muss der Käufer zahlen – innerhalb der im Vertrag vereinbarten Frist. Das schützt ihn davor, Geld zu überweisen, bevor sein Erwerb gesichert ist.
Grunderwerbsteuer
Das Finanzamt schickt dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid. Nach der Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie kann das Grundbuchamt den Eigentümer nicht umschreiben.
Kaufpreiszahlung und Übergabe
Der Käufer zahlt den Kaufpreis, bei Finanzierung meist direkt durch seine Bank; offene Kredite des Verkäufers werden daraus abgelöst. Nach dem Zahlungseingang folgt in der Regel die Übergabe: Schlüssel, Zählerstände und ein Übergabeprotokoll, das den Zustand der Immobilie festhält.
Eigentumsumschreibung
Hat der Verkäufer den Zahlungseingang bestätigt und liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vor, beantragt der Notar die Umschreibung. Mit der Eintragung im Grundbuch ist der Käufer Eigentümer – die Vormerkung hat dann ihren Zweck erfüllt.
Was kann nach dem Notartermin noch schiefgehen?
Nach der Beurkundung platzen Verkäufe selten – der Vertrag ist bindend und beide Seiten sind abgesichert. Ganz ausgeschlossen sind Probleme aber nicht:
Der Käufer zahlt nicht
Zahlt der Käufer nach Fälligkeit nicht, gerät er in Verzug. Der Verkäufer kann eine Nachfrist setzen und danach zurücktreten sowie Schadensersatz verlangen. Viele Verträge enthalten zudem eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.
Die Finanzierung platzt
Eine geplatzte Finanzierung ist allein kein Grund, vom Vertrag zurückzutreten – es sei denn, das wurde ausdrücklich vereinbart. Deshalb lohnt sich die Bonitätsprüfung vor dem Termin.
Die Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht aus
In bestimmten Fällen darf die Gemeinde anstelle des Käufers in den Vertrag eintreten. Das kommt selten vor, wird aber vom Notar vor der Fälligkeit geprüft.
Es werden Mängel entdeckt
Meist ist die Gewährleistung ausgeschlossen. Das gilt aber nicht für Mängel, die der Verkäufer kannte und verschwiegen hat – dann drohen Rücktritt oder Schadensersatz.
Hinweis: Bis zur Übergabe trägt in der Regel der Verkäufer das Risiko, dass die Immobilie beschädigt wird. Kündigen Sie die Gebäudeversicherung deshalb nicht vorschnell – sie geht mit dem Eigentumswechsel ohnehin auf den Käufer über.
Käufer springt ab: Wer zahlt den Notar?
Die Frage stellt sich in zwei Situationen – vor und nach der Beurkundung:
Vor dem Termin
Wurde nur ein Vertragsentwurf erstellt, zahlt die Entwurfskosten, wer den Notar beauftragt hat. Deshalb ist es üblich, dass der Käufer den Entwurf in Auftrag gibt.
Nach dem Termin
Im Vertrag übernimmt meist der Käufer die Notarkosten. Gegenüber dem Notar haften aber beide Parteien, deren Erklärungen beurkundet wurden. Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer halten.
Einseitig „abspringen“ kann nach der Beurkundung niemand – es sei denn, der Vertrag sieht ein Rücktrittsrecht vor. Möchten beide Seiten den Kauf rückgängig machen, sollte die Aufhebung ebenfalls über den Notar laufen. Das verursacht zusätzliche Kosten, über deren Verteilung man sich einigen muss.
Tipps für Verkäufer bis zur Übergabe
- Halten Sie die Immobilie im vereinbarten Zustand und dokumentieren Sie ihn mit Fotos.
- Informieren Sie Ihre Bank frühzeitig, damit die Löschungsbewilligung rechtzeitig vorliegt.
- Übergeben Sie erst, wenn der Kaufpreis vollständig eingegangen ist.
- Halten Sie bei der Übergabe alle Zählerstände im Protokoll fest und melden Sie Versorger um.
- Denken Sie an steuerliche Fragen wie die Spekulationsfrist.
Welche Unterlagen der Notar und der Käufer brauchen, zeigt unsere Checkliste Hausverkauf. Und wenn Sie den ganzen Ablauf lieber in erfahrene Hände geben: Wir begleiten Sie beim Immobilienverkauf bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Was kann nach dem Notartermin noch schiefgehen?
Selten, aber möglich: Der Käufer zahlt nicht, die Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht aus oder es tauchen verschwiegene Mängel auf. Durch Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung und die Regelungen im Vertrag sind beide Seiten aber gut abgesichert.
Kann der Käufer nach dem Notartermin noch abspringen?
Nicht einseitig. Mit der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn er vertraglich vereinbart wurde oder ein gesetzlicher Grund vorliegt, etwa Zahlungsverzug der anderen Seite. Beide Parteien können den Vertrag aber gemeinsam aufheben.
Wer zahlt den Notar, wenn der Käufer abspringt?
Vor der Beurkundung zahlt die Entwurfskosten, wer den Notar beauftragt hat. Nach der Beurkundung haften gegenüber dem Notar grundsätzlich beide Vertragsparteien – auch wenn im Vertrag der Käufer die Kosten übernimmt.
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Übergabe?
Häufig einige Wochen: Vormerkung, Genehmigungen und Fälligkeitsmitteilung müssen abgewartet werden, danach hat der Käufer die vereinbarte Zahlungsfrist. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann anschließend noch etwas dauern.
Was ist eine Fälligkeitsmitteilung?
Mit der Fälligkeitsmitteilung bestätigt der Notar, dass alle Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind – etwa die eingetragene Auflassungsvormerkung. Ab dann muss der Käufer den Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Frist zahlen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Ihrem Vertrag gibt Ihnen Ihr Notar.
Sprechen Sie uns an – wir begleiten Ihren Verkauf bis zur Schlüsselübergabe.
